6.3 我国基础设施 REITs 发展意义

6.3.1 基础设施建设新型投融资模式

目前，我国部分产业领域的基础设施短板仍然较为突出，仍然迫切需要统筹布局建设一批健全、高效、可持续的新型基础设施，而基础设施建设离不开资金的支持。

我国发展基础设施建设的前期，主要以城投公司、地方债为主要融资方式，后因地方政府资产负债率过高而受到限制。PPP 主要是为解决基础设施建设资金来源而进行的投融资模式创新，但是由于在具体实施阶段中，重建设而轻运营、重增量而轻存量等问题，目前仍处于规范阶段。作为积极财政政策工具，专项债有力支撑了近几年基础建设投资的发展，但是今年以来专项债边际增量大幅减少，对于基建投资发展缺乏有力支撑。

在此背景下，REITs 作为一种新型投融资模式，将会为未来基建发展注入新的动力。相对于以往的投融资模式，基础设施公募 REITs 更加市场化，同时有望带来对于底层资产的价值重估。

6.3.2 企业发展新动能

基础设施 REITs 作为一种新的投融资模式，不仅为政府发展基础设施建设提供了新的资金来源支持，对于企业自身发展也有诸多帮助。

一方面，公司通过发行基础设施公募 REITs 可以以资产证券化的方式降低公司的资产负债率，实现轻资产运营，提高股东权益报酬率；同时，公司融得的资金可以帮助公司减少基础设施建设的资金压力，资金充裕后公司将有更多的资金投入到关键技术研发以及生产运营环节，从而形成正向循环不断促进公司长远发展。

就 REITs 底层资产的项目公司而言，上市发行类似于子公司的分拆上市。一方面，与母公司分离后，项目公司往往会获得市场更准确、远远高于母公司的市场定价，另一方面，子公司层面的经营管理会更加独立，公司治理以及激励制度往往更加市场化、更加完善，同样会形成正向循环，促进子公司不断发展，从而进一步提高子公司的市场价值。

6.4 基础设施 REITs 风险-收益

公募 REITs 兼具权益类资产和债券类资产的特征，其收益来源包括高比例分红和资本利得两部分。一方面，公募 REITs 可以像股票一样在二级市场交易，获得交易的溢价；同时，基础设施公募 REITs 有明确的规定，收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的 90%，每年有望获得高比例的分红。当然，在获得收益的同时，投资公募 REITs 也有相应的风险。既有交易价格波动的风险，也有经营不及预期，现金流和分红降低的风险。

6.5 公募 REITs 前景展望

基础设施公募 REITs 作为国内新型的金融资产，备受市场关注。从 REITs 发展动力 角度看，基础设施公募 REITs 既是投融资模式创新，也是企业经营管理改革的抓手，更 是资产价值重估的方式。从供给角度看，基础设施 REITs 项目发行标准高，审批严格， 底层资产质量佳。从需求角度看，REITs 具有投资价值，是重要的投资工具。与不动产 投资、类 REITs 资产证券化产品、债券（公司债、永续债）、股票等投资工具相比，公 募 REITs 的投资价值有其鲜明特点。估值定价方面，基础设施 REITs 适用现金流折现的 估值方法，同时需要考虑净现金分派率、交易折价和溢价等因素。

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